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Instandsetzungspflicht des Mieters nach Schäden durch Feuchtigkeit Werden Feuchtigkeitsschäden nicht durch Baumängel, sondern durch unzureichendes Heizen und Lüften verursacht, sind sie vom Mieter zu beseitigen. AG Neukölln, Urteil v. 23.7.2002, Az.: 6 C 213/01 Fakten: Der Vermieter verlangt vom Mieter die Entfernung von Schimmelpilzbildung und Stockflecken in Küche und Bad. Er sieht die Ursache der Schimmelpilzbildung im Lüftungsverhalten des Mieters. Der Mieter wendet ein, die Heizleistungen hätten nicht ausgereicht, um höhere Raumtemperaturen zu erreichen. In der Küche herrschten Raumtemperaturen von deutlich unter 20°. Der Mieter hatte unter dem Fenster Einbauten vorgenommen. Es wurden keine richtigen Stoßlüftungen festgestellt, bei der die gesamte Raumluft ausgetauscht hat wurde. Das Gericht bejaht den Anspruch des Vermieters auf Beseitigung der Schäden durch den Mieter. Der Mieter hat hier durch mangelhaftes Heizen und Lüften seine Obhutspflicht für die Wohnung verletzt. Es ist unerheblich, ob wegen unzureichender Heizungsmöglichkeiten keine höheren Raumtemperaturen erreicht werden konnten. Der Mieter hätte in diesem Fall die mangelhafte Beheizbarkeit dem Vermieter anzeigen müssen. Wenn er diese Anzeige unterließ, ist er ebenfalls schadensersatzpflichtig. Fazit:
Kein Anspruch auf bestimmten Ersatzmieter Der auf eigenen Wunsch aus dem Mietverhältnis ausscheidende Mieter hat ohne Vereinbarung gegen den Vermieter keinen Anspruch auf Abschluss eines Mietvertrages mit einem bestimmten Ersatzmieter. Unterlässt der Vermieter den Vertragsschluss mit einem vom Mieter benannten Ersatzmieter, haftet der Vermieter nicht auf Schadensersatz, auch wenn der Ersatzmieter bereit gewesen wäre, die Einbauten des Mieters zu übernehmen. LG Düsseldorf, Urteil v. 26.3.1998, Az.: 21 S 491/97 Fakten: Der Mieter hatte um vorzeitige Entlassung aus dem Mietvertrag gebeten. Damit hatte sich die Hausverwaltung bereit erklärt, wenn der Mieter einen Ersatzmieter stellten würde, der bereit sei, nach erfolgter Renovierung eine bestimmte Miete zu zahlen. Der Mieter benannte fünf Nachmieter und bat die Hausverwaltung, sich mit diesen in Verbindung zu setzen. Darauf reagierte die Hausverwaltung wohl nicht. Sie verlangt Mietzahlungen bis zum vertraglich vereinbarten Mietende, obwohl sie die angekündigte Renovierung nicht durchgeführt hatte. Auf den Aufhebungsvertrag kommt es hier letztlich nicht an. Der Anspruch auf Weiterzahlung der Miete ist hier jedenfalls entfallen, da der Vermieter die Wohnung im eigenen Interesse bis zum ursprünglich vereinbarten Vertragsende zu Renovierungszwecken nutzen wollte (§ 552 Satz 3 BGB). Der Mieter kann auch nicht Ersatz des Schadens verlangen, der dadurch entstand, dass kein Vertrag mit dem von ihm benannten Ersatzmieter zustande kam, der die Einbauten des Mieters – für 3.000 DM – übernommen hätte. Der auf eigenen Wunsch aus dem Mietverhältnis ausscheidende Mieter hat keinen Anspruch gegen den Vermieter auf Abschluss eines Mietvertrages mit einem bestimmten Ersatzmieter. Etwas anderes gilt nur, wenn eine ausdrückliche Vereinbarung getroffen worden wäre, dass der Mieter einen Ersatzmieter für die restliche Laufzeit des Vertrags zu stellen hätte, um sich von diesem seine Investitionen entgelten zu lassen. Fazit: Ist vereinbart, dass der Mieter bei Stellung eines geeigneten Ersatzmieters vorzeitig aus dem Mietvertrag ausscheiden kann, beeinhaltet diese Vereinbarung nicht den Anspruch des Mieters auf Abschluss des Mietvertrages mit einem bestimmten Ersatzmieter.
Ausstieg aus befristetem Mietvertrag: Vertrag mit Nachmieter scheitert Nicht bereits der Abschluß des Mietvertrages mit einem Nachmieter, sondern erst dessen Vollzug kann als schlüssige Erklärung des Vermieters gewertet werden, der Auflösung des bisherigen Mietverhältnisses zuzustimmen. LG Gießen, Urteil v. 2.4. 1997, Az.: 1 S 514/96 Sachverhalt: Die Mietvertragsparteien verhandelten über die vorzeitige Auflösung eines befristeten Mietverhältnisses. In diesem Zusammenhang signalisierte der Vermieter sein Einverständnis in die vorzeitige Auflösung dann einzuwilligen, wenn seitens des Mieters für Nachmieter gesorgt würde und daraufhin ein Nachmietverhältnis zustande komme. Aufgrund der Bemühungen des Mieters kam es dann auch zu einem Vertragsschluß mit einem Nachmieter. Aufgrund wirtschaftlicher Schwierigkeiten seitens des potentiellen Nachmieters kam es jedoch kurz darauf zur Auflösung dieses Mietvertrages. Der Vermieter unterrichtete seinen ursprünglichen Mieter auch von dem geplatzten Mietvertrag und gab diesem zu verstehen, unverändert am bisherigen Mietverhältnis mit diesem festzuhalten. Entscheidung: In dem Rechtsstreit ging es nun darum, ob der Vermieter den seit Abschluß des dann gescheiterten Mietvertrages mit dem Nachmieter zu entrichtenden Mietzins vom Mieter fordern konnte. Zu klären war daher, ob zwischen dem ursprünglichen Mieter und dem Vermieter eine wirksame Mietaufhebungsvereinbarung zustande gekommen war. Die Richter verneinten dies mit der Begründung, es genüge nicht, daß der Vermieter grundsätzlich gegen die vorzeitige Beendigung keine Einwände habe und der Mieter seine Absicht zum baldigen Auszug äußere. Entscheidend sei vielmehr, daß darüber eine Einigung erzielt worden sei, daß das Mietverhältnis endgültig beendet sein soll. Tatsächlich war es ursprünglich auch so, daß der Vermieter lediglich sein Einverständnis zur Vertagsaufhebung signalisierte, dieses aber davon abhängig machte, daß ein Nachmietverhältnis zustandekommt. Ein Mietaufhebungsvertrag war zu diesem Zeitpunkt also nicht wirksam zustande gekommen. In diesem Zusammenhang verneinten die Richter auch das Zustandekommen eines aufschiebend bedingten Auflösungsvertrages mit Abschluß des Nachmietvertrages. Schließlich reiche der Vertragsschluß alleine nicht aus, den ursprünglichen Mieter aus dem Mietverhältnis zu entlassen, es komme immerhin darauf an, ob das künftige Mietverhältnis überhaupt durchgeführt werden könne. Der bloße Abschluß des Mietvertrages genüge nicht, eine stillschweigende Erklärung des Vermieters anzunehmen, nunmehr in eine wirksame Aufhebungsvereinbarung einzuwilligen und den Vormieter aus dem Mietvertrag zu entlassen. Generell sind im Rahmen von Mietaufhebungsvereinbarungen keinerlei Formvorschriften zu beachten, diese können also durchaus mündlich erfolgen. Zu beachten ist aber, daß im Streitfall grundsätzlich der Mieter, wenn er auf Entrichtung weiteren Mietzinses in Anspruch genommen wird, zu beweisen hat, daß ein derartiger unbedingter Mietaufhebungsvertrag zustande gekommen ist, und zwar insbesondere dann, wenn der Vermieter behauptet, die Einigung sei unter dem Vorbehalt erfolgt, daß ein geeigneter Nachmieter gefunden werde. Diesen Beweis konnte der Mieter im vorliegenden Verfahren nicht zur Überzeugung des Gerichts erbringen. Fazit: Achtung! Diese Entscheidung weist die Besonderheit auf, daß der Mieter den Abschluß der Aufhebungsvereinbarung nicht beweisen konnte. Ist jedoch eine rechtswirksame Mietaufhebungsvereinbarung unter der Voraussetzung der Stellung eines oder mehrerer Nachmieter zustande gekommen, dann hat der Vermieter auch sämtliche damit zusammenhängenden Risiken allein zu tragen: Haben sich also die Parteien auf eine Aufhebung des Mietverhältnisses mit Rücksicht auf einen gestellten Nachmieter geeinigt, so endet damit die Haftung des ziehenden Mieters für den Mietzinsausfall, so daß der Vermieter ihn auch dann nicht mehr in Anspruch nehmen kann, wenn sich später herausstellt, daß der Nachmieter nicht zahlungsfähig ist. Dies hat das Landgericht Köln bereits 1989 entschieden. Bekräftigt wird diese Ansicht durch ein Urteil des Landgerichts Saarbrücken aus diesem Jahr. Nach dieser Entscheidung ist ein Mietaufhebungsvertrag dann wirksam zustande gekommen, wenn dieser unter der Bedingung einer Neuvermietung abgeschlossen worden ist, ohne daß es auf das Schicksal und den Verlauf des Nachfolgemietvertrages ankommt. Das Risiko eines erfolgreichen Verlaufs des Folgemietvertrags trägt hiernach ausschließlich der Vermieter.
Aufrechnung mit Kaution, Zurechnung von Verschulden 1. Die Aufrechnung mit dem Kautionsrückzahlungsanspruch gegen den Mietzinsanspruch heilt nur dann die Kündigung gemäß § 554 Abs. 1 Satz 3 BGB, wenn die Kaution im Zeitpunkt der Aufrechnung bereits zur Rückzahlung fällig ist. 2. Die falsche rechtliche Beratung von Mietvereinigungen und Rechtsberatungsstellen muß sich der Mieter als Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen zurechnen lassen. LG Berlin, Urteil v. 6.2.1998, Az.: 64 S 412/97 Sachverhalt: Der Mieter hatte dreieinhalb Monate lang keine Miete gezahlt, obwohl ihn der Vermieter abgemahnt hatte. Der Mieter will die Mietzahlung durch Aufrechnung mit seinem Kautionsrückzahlungsanspruch ersetzen und so die Kündigung verhindern. Er macht geltend, er sei über die Konsequenzen des Zahlungsrückstandes nicht informiert worden, obwohl er sich bei einer Mietervereinigung und der Rechtsberatungsstelle des Bezirksamtes Rechtsrat eingeholt habe. Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis und verklagte den Mieter auf Räumung der Wohnung. Entscheidung: Der Vermieter kann die Räumung der Wohnung verlangen. Er hatte das Mietverhältnis wirksam gekündigt, denn die Mietrückstände berechtigten ihn dazu (§ 554 Abs.1 Nr. 1 BGB). Der Mieter konnte nicht mit seinem Anspruch auf Rückzahlung der Kaution aufrechnen, da das Mietverhältnis noch nicht beendet und damit sein Anspruch noch nicht fällig war. Sofern der Mieter bei der Mietervereinigung und beim Bezirksamt nicht ausreichend informiert worden war, schließt das sein Verschulden hinsichtlich des aufgelaufenen Zahlungsrückstandes nicht aus. Denn der Mieter muß sich auch Verschulden der Institutionen zurechnen lassen, derer er sich als Erfüllungsgehilfen bedient. Diesen Institutionen kommt bei der Rechtsberatung nicht die gleiche Bedeutung zu wie einem Rechtsanwalt. Er hätte daher Rat bei einem Rechtsanwalt einholen müssen. Fazit: Der Mieter kommt ohne Mahnung in Verzug, wenn er nicht termingerecht zahlt. Bei verspäteter Zahlung gerät er aber nur dann in Verzug, wenn er diesen Umstand zu vertreten hat. Das ist z.B. nicht der Fall bei ungebührlich verzögerter Bankgutschrift. Seine Zahlungsfähigkeit hat der Mieter jedoch immer zu vertreten.
Sperrmüllabfuhr, Schädlingsbekämpfung, spätere Grundsteuererhöhung Kosten der Hofentrümpelung, Sperrmüllabfuhr und Schädlingsbekämpfung können nur dann als Betriebskosten umgelegt werden, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Geschäftsführung regelmäßig wiederkehren. Nachträglich eintretende Grundsteuererhöhungen können auch dann umgelegt werden, wenn in vorangegangenen Betriebskostenabrechnungen kein Vorbehalt hinsichtlich erhöhter Grundsteuern gemacht wurde. LG Berlin, Urteil v. 15.2.2002, Az.: 64 S 289/01 Fakten: Die Parteien streiten über die Wirksamkeit der Betriebskostenabrechnung. Das Gericht erklärt die Abrechnung für formell wirksam. Allerdings sind die Müllkosten abzuziehen. Der Vermieter hat nicht dargelegt, inwiefern Kosten Hofentrümpelung umlagefähig sind. Solche Kosten sind grundsätzlich nur umlagefähig, wenn sie trotz ordnungsgemäßer Geschäftsführung regelmäßig anfallen. Auch die Kosten für Schädlingsbekämpfung sind nur dann umlagefähig, wenn es sich um regelmäßig wiederkehrende Kosten handelt. Das ist hier nicht der Fall. Die Kosten der nachträglich erhöhten Grundsteuer können umgelegt werden, wenn sie vom Finanzamt neu festgesetzt werden. Dazu bedarf es keines Vorbehalts in der Betriebskostenabrechnung. Fazit: Eine Erhöhung der Grundsteuer ist nur dann auf den Mieter umlegbar, wenn dies im Mietvertrag vereinbart wurde. In den meisten Standard-Formularverträgen ist das der Fall. Ist eine solche Vereinbarung getroffen, muss der Vermieter weder in der Betriebskostenabrechnung noch sonst den Vorbehalt hinsichtlich der Erhöhung der Grundsteuer erklären. Sind nicht umlagefähige Posten in der – ansonsten ordnungsgemäß erstellten – Betriebskostenabrechnung enthalten, sind diese abzuziehen, der Vermieter muss keine komplett neue Abrechnung erstellen.
Verbrauchsabhängige Abrechnung bei mietereigener Wasseruhr? Hat der Mieter eigenmächtig eine Wasseruhr eingebaut, hat er keinen Anspruch auf verbrauchsabhängige Abrechnung der Wasserkosten. Zahlt der Mieter die Abrechnungsnachforderung vorbehaltlos, sind spätere Einwendungen ausgeschlossen. Es ist zulässig, wenn in der Betriebskostenabrechnung der Wasserverbrauch für Gewerbemieter für ein halbes Jahr erfasst und dann für den ganzen Abrechnungszeitraum hochgerechnet wird. AG Wedding, Urteil v. 26.2.2002, Az.: 16 C 473/01 Fakten: Die Parteien streiten über die Betriebskostenabrechnung. Der Gewerbemieter hatte eine Wasseruhr eingebaut, der Vermieter hat den Verbrauch aber nicht danach berechnet, sondern den von ihm für ein halbes Jahr erfassten Verbrauch auf das gesamte Abrechnungsjahr hochgerechnet. Das Gericht erklärt die Betriebskostenabrechnung für ordnungsgemäß. Es ist zulässig, dass die Berechnung des auf den Mieter entfallenden Anteils der Wasserkosten hier auf einer Schätzung und nicht auf einer zu Beginn und Ende des Abrechnungszeitraums erfolgenden Ablesung der in den Gewerbeeinheiten vorhandenen Wasserzähler beruht. Der Mieter hat keinen Anspruch auf Erfassung und Abrechnung allein verbrauchsabhängiger Wasserkosten, auch wenn er selbst eine Wasseruhr installiert hat. Durch die vorbehaltlose Zahlung der Nachforderungssumme hat der Mieter die Abrechnung anerkannt und kann keine weiteren Einwendungen geltend machen. Fazit: Entscheidend ist der vom Vermieter im Mietvertrag festgelegte Umrechnungsmaßstab, sofern dieser nachvollziehbar ist. Der Mieter kann keine verbrauchsabhängige Abrechnung fordern und zwar insbesondere dann nicht, wenn nur eine Wohneinheit wegen Umbauten des Mieters mit entsprechenden Wasseruhren ausgestattet ist.
Vorgeschobener Eigenbedarf? Wird der behauptete Eigennutzungswunsch nach der Räumung vom Vermieter nicht realisiert, so liegt der Verdacht nahe, der Eigenbedarf sei nur vorgeschoben gewesen. Die Rechtsauffassung, ein Vermieter sei dem ausgezogenen Mieter in einem solchen Falle dann schadensersatzpflichtig, wenn er nicht überzeugend auf hohem Niveau darlegen könne, daß der Eigenbedarfsgrund erst nach dem Auszug des Mieters entfallen sie, begegnet keinen verfassungsrechtlichen Bedenken. BVerfG, Beschluß vom 30.5.1997 - Az.: 1 BvR 1797/95 Sachverhalt: Der Vermieter wendet sich gegen ein Urteil, mit dem er zum Schadensersatz verurteilt worden war, weil er sich unberechtigterweise auf Eigenbedarf berufen hatte. Der Vermieter hatte seine Wohnung befristet vermietet. Gegenüber dem Mieter, der das Mietverhältnis fortsetzen wollte, berief er sich auf Eigenbedarf; er wolle die Wohnung künftig selbst bewohnen. Nachdem die Mieter ausgezogen waren, beauftragte der Vermieter einen Makler mit dem Verkauf der Wohnung. Die Mieter verklagten den Vermieter auf Schadensersatz. Dieser entgegnete der Klage, der Eigenbedarf sei nachträglich entfallen, da sich seine Lebensplanung nach Freiwerden der Wohnung grundlegend geändert habe. Das Landgericht verurteilte den Vermieter zur Zahlung von 40.000.- DM Schadensersatz. Dieses vom Vermieter angegriffene Urteil ist rechtmäßig. Entscheidung: Vor der Räumung der Wohnung trifft den Mieter die Beweislast dafür, daß der Vermieter die Wohnung nach der Kündigung nicht selber nutzen will. Wird der behauptete Selbstnutzungswunsch nach der Räumung nicht realisiert, liegt jedoch der Verdacht nahe, der Eigenbedarf sei nur vorgeschoben gewesen. Nachdem die Räumung nun also erfolgt ist, muß der Vermieter nachvollziehbar "auf hohem Niveau" stimmige Tatsachen dafür vortragen, daß er wirklich bis zur Räumung der Wohnung diese selber habe nutzen wollen und daß die Gründe, weshalb es schließlich zu einer Selbstnutzung nicht gekommen sei, erst nachträglich eingetreten seien. Fazit: Der Vermieter, der den geltend gemachten Eigenbedarf nicht realisiert, kann sich schadensersatzpflichtig machen!
Fristlose Kündigung weil die Kaution nicht gezahlt wird 1. Auch ohne den Verzug mit laufenden Mietzahlungen kann die Nichtzahlung der Mietkaution im Einzelfall die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigen, wenn das Sicherungsbedürfnis des Vermieters durch ausstehende laufende Zahlungen und den ungewissen Ausgang des Streites der Parteien über die Berechtigung von mängelbedingten Gegenforderungen des Mieters erheblich berührt war. 2. Bei der Geschäftsraummiete können Aufrechnung und Zurückbehaltung von Mietzins durch Allgemeine Geschäftsbedingungen von einer einmonatigen Ankündigungsfrist sowie davon abhängig gemacht werden, daß dem Vermieter ausreichend Gelegenheit zur Mängelbeseitigung eingeräumt wurde (Leitsatz der Redaktion). OLG Celle, Urteil v. 23.4.1997, Az. 2 U 118/96 Sachverhalt: Der Mietvertrag über Gewerberäume und Stellplätze war 1994 auf die Dauer von zehn Jahren geschlossen worden. Nach dem Mietvertrag kann der Vermieter aus wichtigem Grund mit sofortiger Wirkung ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist kündigen, wenn der Mieter seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachkommt. In einem Klammerzusatz sind hierzu Beispiele aufgeführt, z.B. wenn der Mieter mit einer Monatsmiete für "länger als 10 Tage" in Verzug gerät. Nachdem der Mieter trotz mehrfacher Abmahnung die vertraglich geschuldete Kaution in Höhe von 36.000 DM nicht zahlte, kündigte der Vermieter fristlos. Der Mieter wendet ein, er dürfe die Kaution zurückhalten, weil eine Schaufensterscheibe mangelhaft sei. Entscheidung: Der Mieter muß Gewerberäume und Stellplätze räumen. Die fristlose Kündigung war gerechtfertigt, weil der Mieter die geschuldete Kaution nicht gezahlt hatte. Es war dem Vermieter nicht zuzumuten, das Mietverhältnis fortzusetzen (§ 554 a BGB). Auch wenn die Nichtzahlung der vereinbarten Mietkaution für sich allein in der Regel dafür nicht ausreicht, kann es im Einzelfall Ausnahmen geben. Maßgeblich ist, ob die Weigerung des Mieters, die vereinbarte Kaution zu erbringen, das Sicherungsbedürfnis des Vermieters erheblich tangiert. Das ist hier der Fall. Der Mieter hat trotz Abmahnung, Fristsetzung und der Androhung der fristlosen Kündigung die Kaution nicht bezahlt. Er kann sich auch nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht berufen, weil die Mietsache mangelhaft sei. Bei Mängeln an der bereits überlassenen Mietsache kann der Mieter die Mietsicherheit nicht zurückbehalten, weil dem Sinn und Zweck der Kaution als Sicherungsmittel des Vermieters entgegenstehen. Durch die hartnäckige Mißachtung der Verpflichtung, die Mietkaution beizubringen, nicht unerheblicher Mietzinsrückstände und den dadurch ungewissen Ausgang des Streites der Parteien über die Berechtigung von Gegenforderungen ist das Sicherungsinteresse des Vermieters wesentlich berührt worden. Fazit: Bei Mietmängeln ist der Mieter zur Mietminderung berechtigt und durch Schadensersatzansprüchen (§§ 537, 538 BGB) hinreichend geschützt. Es kommt dennoch immer wieder vor, daß ein Mieter wegen Mietmängeln die Kaution zurückhält. Dazu ist er nicht berechtigt. Die Mietsicherheit soll etwaige Ansprüche des Vermieters sichern, ohne Rücksicht auf mögliche negative Veränderungen der Leistungsfähigkeit des Mieters. Daher bleibt der Mieter sogar nach Beendigung des Mietverhältnisses verpflichtet, eine ausstehende Mietsicherheit zu erbringen oder wieder aufzufüllen (§ 234 BGB). Die Kaution muß auch erst zurückgezahlt werden, wenn das Mietverhältnis beendet worden, die Mietsache zurückgegeben und eine angemessene Frist für den Vermieter zur Prüfung etwaiger Gegenansprüche aus dem Mietverhältnis fruchtlos verstrichen ist. Bis zu diesem Zeitpunkt kann der Mieter weder ein Zurückbehaltungsrecht gegenüber seiner Verpflichtung zur Beibringung der Kaution geltend machen noch mit einem vermeintlichen Rückzahlungsanspruch aufrechnen.
Minderung wegen erheblicher Abweichung der Wohnfläche Stellt es einen Sachmangel der vermieteten Wohnung dar, wenn deren Fläche erheblich von derjenigen abweicht, welche die Parteien im Mietvertrag und bei ihrer Einigung über eine Mieterhöhung zugrunde gelegt haben? LG Hamburg, Beschluss v. 20.12.1999, Az.: 311 184/98 Fakten: Nach dem Mietvertrag sollte die Wohnfläche ca. 190 qm betragen, tatsächlich betrug sie 163,50 qm. Der Vermieter verlangte innerhalb von 13 Jahren zweimal eine Mieterhöhung. Den erhöhten Betrag errechnete er aus der Nettomiete pro Quadratmeter und einer Wohnfläche von 190 qm. Der Mieter kürzte nach 16 Jahren die Miete wegen der tatsächlich viel geringeren Wohnfläche, da auch die Betriebskosten nach dem Flächenmaßstab abgerechnet worden waren. Das Gericht ist der Meinung, bei einer nicht nur unerheblichen Abweichung der tatsächlichen Wohnfläche zu der im Mietvertrag angegebenen Fläche handle es sich um einen Mietmangel. Ist im Mietvertrag, insbesondere aber im Mieterhöhungsverlangen, eine bestimmte Wohnungsgröße angegeben und wird diese tatsächlich unterschritten, liegt ein Quantitätsmangel vor, der einen Mietmangel darstellt. Bei der Flächenangabe im Mietvertrag geht es um eine Eigenschaft, die nach den Vorstellungen der Parteien die Höhe der Miete beeinflusst, mithin um eine vertraglich vereinbarte Eigenschaft, ohne dass sie zugesichert sein müsste. Die Wohnfläche ist auch wertbildend für die Mietsache. Fazit: Bahnt sich eine Anpassung der Rechtsprechung an die Realität an? Wohnungs-Mietvertragsparteien gehen ohnehin häufig davon aus, dass eine tatsächlich erheblich geringere Wohnfläche einen Mietmangel darstellt.
Allgemeine Mieterhöhung zusätzlich zu Erhöhung wegen Modernisierung? Eine Mieterhöhung wegen Modernisierung (§ 3 MHG) schließt eine nachfolgende weitere Erhöhung der Miete (§ 2 MHG) aufgrund des modernisierten Wohnstandards nicht aus. LG Berlin, Urteil v. 18.1.1999, Az.: 61 S 1342/98 Sachverhalt: Die Vermieterin hatte die Wohnung modernisiert und deswegen die Miete erhöht. Danach verlangte sie die Zustimmung des Mieters zur Mieterhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete entsprechend des erhöhten Wohnstandards, den die Wohnung nunmehr hat. Der Mieter ist der Auffassung, diese zweite Mieterhöhung sei unzulässig, da sie bereits durch die Modernisierungserhöhung abgegolten sei. Entscheidung: Auch die zweite Mieterhöhung ist zulässig. Das OLG Hamm hat entschieden (RE v. 30 10.1982, NJW 1983, 289), daß eine Modernisierung nicht zunächst als Grundlage für eine Erhöhung zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 2 MHG) dienen dürfe, um dann zusätzlich einen Modernisierungszuschlag (§ 3 MHG) zu begründen. Denn dann würde der Vermieter letztlich eine Miete in Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete für den modernisierten Standard der Wohnung zuzüglich Modernisierungszuschlag verlangen. Der Wert der Modernisierung würde also doppelt in die Miete einfließen. Hier ist der Fall umgekehrt: Der Vermieter hat die Miete zunächst wegen der Modernisierung erhöht und dann anschließend an die ortsübliche Vergleichsmiete angepaßt. Geht der Vermieter in dieser Weise vor, so verlangt er auch nach Abschluß beider Verfahren nicht mehr als die ortsübliche Miete für den modernisierten Standard. Zwar zahlt der Mieter in beiden Fällen nach Abschluß der Erhöhungen nur die ortsübliche Miete für die modernisierte Wohnung. Im zweiten Fall ist die Modernisierung aber nicht doppelt, sondern lediglich getreckt in die Miete eingeflossen. Das Mieterhöhungsverlangen war ordnungsgemäß unter Bezeichnung des zutreffenden Mietspiegelfelds begründet worden. Auch im übrigen bestehen keine formellen Bedenken gegen die Wirksamkeit des Erhöhungsverlangens. Die nunmehr erhöhte Miete übersteigt die ortsübliche Vergleichsmiete nicht. Fazit: Der Vermieter muß erst wegen der Modernisierung (§ 3 MHG) aufschlagen, damit dieser Betrag schon einbezogen ist, wenn er die Miete an die Vergleichsmiete anpaßt. Mit anderen Worten darf der Vermieter die Modernisierung nicht zum Anlaß nehmen, die ortsübliche Vergleichsmiete zu überschreiten.
Zur Anbringung von Styropor-Deckenplatten und Plastikfolien Der Mieter kann im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauches der Mietsache Styropor-Platten an den Decken und Plastikfolie auf Türen und Türrahmen anbringen; beides hat er bei Rückgabe der Wohnung zu entfernen. AG Tempelhof-Kreuzberg, Urteil v. 5.6.2001, Az.: 19 C 39/01 Fakten: Der Mieter hat während der Mietzeit in Küche und Badezimmer Styroporkunststoffplatten an den Decken angebracht und die Türen mit Kunststoff-Folie beklebt. Da der Mieter arm und alt ist und keine Kaution entrichtet hat, fordert der Vermieter die Entfernung der Platten und Folien und verlangt einen Vorschuss auf die Kosten der Entfernungsmaßnahme. Das Gericht verneint den Anspruch. Der Mieter ist bei Mietende zwar verpflichtet, den Dekor zu entfernen. Das bedeutet aber nicht, dass der Mieter während der Mietzeit verpflichtet wäre, die Wohnung ständig in einem zur Rückgabe geeigneten Zustand zu halten. Während der Mietzeit ist er berechtigt, den ihm geschuldeten "vertragsgemäßen Gebrauch" von der Mietsache zu machen. Dazu gehört auch, die Wohnung nach eigenen Geschmacksvorstellungen zu gestalten. Erst bei Beendigung des Mietverhältnisses muss er Platten und Folien entfernen. Der Vermieter kann einen Vorschuss für die Beseitigung des Dekors auch nicht auf die Behauptung stützen, der Mieter sei arm, alt und habe eine Kaution nicht entrichtet. Damit will der Vermieter den Mietvertrag nachträglich ändern, dazu ist er einseitig aber nicht berechtigt. Die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung ist nur vertraglich möglich. Fazit: Die Entscheidung unterstreicht die Wichtigkeit einer Kautionsvereinbarung. Auch nach der neuen Rechtslage ist eine Kaution nur bei vertraglicher Vereinbarung zu zahlen.
Auszug vor Ablauf fälliger Renovierungen nach Fristenplan Eine formularmäßige Verpflichtung des Mieters zu einer Endrenovierung unabhängig von der vertraglichen Verpflichtung zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen ist unwirksam. Hat der Mieter die Durchführung der Schönheitsreparaturen übernommen, kann ihm – mit Ausnahme exzentrischer Farbgestaltungen – die Farbwahl nicht vorgeschrieben werden. LG Lübeck, Urteil v. 21.11.2000, Az.: 14 S 221/00 Fakten: Der Mietvertrag verpflichtet den Mieter, die Wohnung gemäß dem Fristenplan zu renovieren und bei Auszug sach- und fachgerecht zu renovieren und weiß gestrichen zurückzugeben. Das Mietverhältnis wurde vor Ablauf der Fristen beendet. Das Gericht entschied, dass die vertragliche Regelung insgesamt unwirksam ist. Eine generelle und stets bestehende Renovierungspflicht bei Mietende kann formularmäßig nicht wirksam vereinbart werden. Der Vermieter konnte auch nicht verlangen, das der Mieter die Räume weiß gestrichen zurückgibt. Die entsprechende Klausel im Mietvertrag ist unwirksam. Die farbliche Gestaltung der Mieträume ist Sache des Mieters, wenn er die Schönheitsreparaturen übernommen hat. Eine hellblau marmorierte Flurtapete ist nach Ansicht des Gerichtes keine exzentrische Farbgestaltung. Fazit: Die Entscheidung entspricht der ständigen Rechtsprechung, soweit sie eine formularmäßige Verpflichtung zur Endrenovierung für unwirksam erklärt, wenn diese die zusätzliche Verpflichtung des Mieters zur Durchführung laufender Schönheitsreparaturen nicht berücksichtigt. Allerdings wird dem Mieter in der Regel nur bei fehlender vertraglicher Regelung die Farbwahl bei der Renovierung freigestellt – mit Ausnahme des Benutzens exzentrischer Farben (violett oder schwarz).
Wartungskosten für Außenwandöfen sind Betriebskosten Hat der Vermieter die Kosten für eine zentrale Heizungsanlage, eine Etagenheizung und sonstige Betriebskosten auf den Mieter umgelegt, sind auch die Wartungskosten für einen Gamat-Außenwandheizkörper als Betriebskosten umgelegt. AG Mitte, Urteil v. 27.5.2002, Az.a. 22 C 380/01 Fakten: Der Mietvertrag sah die Umlage der Kosten einer zentralen Heizungsanlage, einer Etagenheizung sowie sonstige Betriebskosten vor. Der Mieter wehrt sich gegen die Umlage der Wartungskosten für die Gamat-Außenwandheizkörper. Das Gericht gibt dem Vermieter Recht: Nach dem Mietvertrag von 1987 können Betriebskosten im Sinne der 2. Berechnungsverordnung auf den Mieter umgelegt werden, wenn eine entsprechende schriftliche Umlageerklärung erfolgt ist. Die Erklärung des Vermieters erfasst zwar nicht ausdrücklich die Umlage der Wartungskosten für die in der Wohnung befindlichen Gamat-Gasaußenwandheizkörper, aber die Kosten einer zentralen Heizungsanlage, einer Etagenheizung sowie sonstige Betriebskosten. Damit musste dem Mieter klar sein, dass die Kosten des Betriebes der tatsächlich vorhandenen Heizungsanlage umgelegt werden sollten. Es gibt keinen sachlichen Grund, Gamat-Gasaußenwand-Heizkörper anders zu behandeln als andere Heizungsarten. Die Wartungskosten der Gasheizgeräte sind zumindest als “sonstige Betriebskosten” auf den Mieter umgelegt worden. Fazit:
Geringfügig unvollständiger Ausgleich des Zahlungsrückstandes Die fristlose Kündigung wegen Zahlungsverzuges wird nicht unwirksam, wenn der Mieter den Mietrückstand bis auf 5% der fälligen Summe ausgleicht. LG Hamburg, Urteil v. 16.11.2000, Az.: 334 S 53/00 Fakten: Der Vermieter hatte wegen Mietrückständen fristlos gekündigt. Der Mieter hatte die Miete in Höhe von 5% gemindert und war mit 2.131,75 DM Mietzahlung im Rückstand. Innerhalb eines Monats nach Erhebung der Räumungsklage zahlte der Mieter 2.100,- DM. Das Gericht entschied, dass die Kündigung wirksam bleibt. Der Mieter war mit der Zahlung eines nicht unerheblichen Teiles der Miete in Verzug. Als nicht unerheblich wird ein Teil von mindestens 50 % der monatlichen Nettomiete angesehen, wobei der Gesamtrückstand die Miete für einen Monat übersteigen muss. Die fristlose Kündigung ist auch nicht dadurch unwirksam geworden, dass der Mieter die Mietforderung des Vermieters innerhalb der Schonfrist von einem Monat erfüllt hätte. Die nachträglichen Zahlungen des Mieters führten nicht zu einer vollständigen Befriedigung des Vermieters hinsichtlich der rückständigen und der laufenden Miete. Der offen bleibenden Betrag in Höhe von 5% der Nettokaltmiete ist nicht als ein zu vernachlässigender Restbetrag anzusehen, der ein Festhalten des Vermieters an der Kündigung als rechtsmissbräuchlich erscheinen lassen könnte. Fazit: Eine Teilzahlung von 95% wertet das Gericht als unzureichend und beruft sich hier u.a. auf eine Entscheidung des Landgerichtes Bonn in einem ähnlichen Fall und argumentiert damit, dass eine Mietminderung um 5% der Nettokaltmiete ebenfalls nicht als völlig unerheblich anzusehen ist.
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