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Wohnungseigentümer haften (meist) nicht mehr Die Eigentümergemeinschaft erhält selbstständige Rechte und Pflichten. Mit weit reichenden Folgen für Verwalter und die einzelnen Eigentümer In einer frühen „Jahrhundertentscheidung“ hat der BGH (Beschluss vom 2.6.2005, Az. V ZB 32/05) die Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (künftig: „Gemeinschaft“) anerkannt. Diese ist rechtsfähig, soweit sie bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums am Rechtsverkehr teilnimmt. Die Teilrechtsfähigkeit gilt insbesondere für Rechtsgeschäfte oder -handlungen im Außenverhältnis. Sie kann aber auch – etwa bei der Verfolgung von gemeinschaftlichen Beitragsansprüchen gegen einzelne Eigentümer – im Innenverhältnis vorliegen. Auswirkungen der Teilrechtsfähigkeit Auswirkungen gibt es insbesondere auf die Haftung der Eigentümer. Konnte nämlich ein Gläubiger für Schulden der Gemeinschaft nach bisheriger Auffassung sämtliche Eigentümer als Vertragspartner und somit als Gesamtschuldner in Anspruch nehmen, ist Vertragspartner nun meist die Gemeinschaft als teilrechtsfähiges Subjekt. Diese haftet mit ihrem Verwaltungsvermögen. Daneben kommt eine gesamtschuldnerische Haftung der einzelnen Eigentümer nur in Betracht, wenn sie sich neben der Gemeinschaft eindeutig auch persönlich verpflichtet haben, das aber nur dann, wenn entsprechende Verträge aufgrund besonderer Umstände (zum Beispiel geringe Größe der Liegenschaft, persönliche Verbundenheit der Vertragspartner) gerade mit jedem einzelnen Eigentümer abgeschlossen wurden. Ein mit „den Eigentümern“ abgeschlossener Vertrag ist regelmäßig auch dann mit der Gemeinschaft geschlossen, wenn er nicht ausdrücklich sie als Vertragspartei benennt. Für Forderungen außenstehender Gläubiger haftet jetzt allein das Verwaltungsvermögen und nicht die einzelnen Eigentümer als Gesamtschuldner. Gläubiger können sich so zwar nicht mehr an finanzstarke Eigentümer halten. Aber sie können über eine Pfändung auf das Verwaltungsvermögen der WEG zugreifen, das auch die Ansprüche der Gemeinschaft gegen Eigentümer und Dritte umfasst. Zu den pfändbaren Ansprüchen der Gemeinschaft gehören auch solche, die ihr etwa in Form von Zinsschäden aus Verletzung dieser Verpflichtung entstehen. Fassen die Eigentümer also trotz Aufforderung und Setzung einer angemessenen Frist keinen Beschluss über die Zuführung von Mitteln, so hat jeder der Gemeinschaft als Schadensersatz den Betrag zu zahlen, den er bei ordnungsgemäßer Beschlussfassung von den Eigentümern insgesamt hätte einfordern können. Damit kann es durchaus zu einer gesamtschuldnerischen Haftung der Eigentümer kommen. Mit Anerkennung der Teilrechtsfähigkeit der Gemeinschaft ist auch die Haftung aus Dauerschuldverhältnissen sowie des Schicksals gemeinschaftlicher Forderungen bei einem Eigentümerwechsel geklärt. Die Gemeinschaft wird Träger des Vermögens und der gemeinschaftlichen Forderungen und Verbindlichkeiten, unabhängig von einem Eigentümerwechsel. Gläubigerschutz Sollte die Eigentümergemeinschaft auf eine titulierte Forderung nicht leisten, kann im Wege der eidesstattlichen Versicherung die Offenbarung der Gemeinschaftskonten und die Pfändung des jeweiligen Tagesguthabens durchgesetzt werden. Auch können die Ansprüche der Gemeinschaft gegen die Eigentümer insbesondere auf Zahlung der Hausgeldvorschüsse und Sonderumlagen gepfändet werden, die ebenfalls zum Verwaltungsvermögen zählen. Vermietet die Gemeinschaft Gemeinschaftsflächen, können von den Gläubigern auch die Mieteinnahmen gepfändet werden. Haben die Eigentümer solche Ansprüche noch nicht durch Beschluss entstehen lassen, räumt der BGH den Gläubigern auch eine Pfändungsmöglichkeit hinsichtlich des Anspruchs auf entsprechende Beschlussfassung ein.
Kostentragungspflicht auch des nicht Zustimmenden Wird die an sich erforderliche Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu einer baulichen Veränderung aufgrund einer in der Gemeinschaftsordnung getroffenen Regelung durch einen Mehrheitsbeschluss ersetzt, so ist diese für ihn bindend und er hat sich grundsätzlich an den Kosten der baulichen Veränderung zu beteiligen. BayObLG, Beschluss v. 27.4.2001; Az.: 2Z BR 70/00 Fakten: Die Eigentümergemeinschaft fasste mehrheitlich einen Beschluss, wonach die im Gemeinschaftseigentum stehende Dachterrasse saniert werden sollte. Hinsichtlich der Kosten wurde beschlossen, diese nach Miteigentumsanteilen unter den Mitgliedern der WEG zu verteilen. Einige Wohnungseigentümer hatten gegen die Sanierungsmassnahme gestimmt und den Beschluss unter Berufung auf § 16 Abs. 3 WEG angefochten, wonach die nicht zustimmenden Wohnungseigentümer auch nicht an den Kosten zu beteiligen seien. Diese Anfechtung musste hier erfolglos bleiben, da die Teilungserklärung eine Bestimmung enthält, wonach bauliche Veränderungen grundsätzlich per Mehrheitsbeschlussfassung durchgeführt werden können. Wird nämlich die an sich erforderliche Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu einer baulichen Veränderung in der Teilungserklärung bzw. der Gemeinschaftsordnung durch die Möglichkeit der Mehrheitsbeschlussfassung ersetzt, ist der Beschluss für den nicht zustimmenden Eigentümer mit der Folge entsprechender Kostenbeteiligung bindend. Fazit: Die Bestimmung des § 22 WEG, der Allstimmigkeit für bestimmte bauliche Veränderungen vorschreibt, kann durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer abbedungen werden.
Kein "Nachkarten" in der aktuellen Jahresabrechnung Mitteilungen über Wohngeldrückstände aus Vorjahren und die Verrechnung von Zahlungen hierauf gehören nicht in die Jahresgesamt- und Einzelabrechnung. BayObLG, Beschluss v. 28.3.2001, Az.: 2Z BR 52/00 Fakten: Die vom Verwalter nach § 28 Abs. 3 WEG aufzustellende und von den Wohnungseigentümern nach § 28 Abs. 5 WEG zu beschliessende Jahresabrechnung muss eine geordnete und verständliche und selbstverständlich zutreffende Aufstellung der Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Abrechnungsjahr enthalten. Dabei ist sie keine Gewinn- und Verlustrechnung oder aber gar eine Bilanz, sondern lediglich eine Einnahmen-Ausgaben-Rechnung, die die tatsächlichen Beträge einander gegenüberzustellen hat. Aus der Gesamtabrechnung sind dann die Einzelabrechnungen abzuleiten. Nicht zur Jahreseinzelabrechnung gehört aber die Mitteilung und Verrechnung von Verbindlichkeiten oder Guthaben aus früheren Jahresabrechnungen, also die Mitteilung der Bewegung auf einem für jeden einzelnen Wohnungseigentümer vom Verwalter geführten Konto. Fazit: Von dem Grundsatz, dass die Jahresabrechnung nur die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben in dem betreffenden Abrechnungsjahr enthalten darf – Forderungen und Verbindlichkeiten also darin ebenso wenig erscheinen dürfen wie Zahlungen, die im Vorjahr eingegangen sind oder im nächsten Jahr erwartet werden –, hat die Rechtsprechung Ausnahmen lediglich bei den Kosten des Betriebs der zentralen Heizungs- und Warmwasserversorgungsanlage sowie hinsichtlich der Verbuchung des Sollbetrages der Instandhaltungsrücklage als Ausgabe in der Jahresgesamtabrechnung zugelassen.
Nicht alles ist seit neuester "Zitterbeschluss"-Rechtsprechung nichtig! Mehrheitsbeschlüsse über bauliche Veränderungen, die das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß überschreiten, sind nicht nichtig, sondern nach § 23 Abs. 4 WEG anfechtbar. BayObLG, Beschluss v. 30.11.2000, Az.: 2Z BR 81/00 Fakten: Einem Wohnungseigentümer war per Mehrheitsbeschluss die Errichtung einer Dachterrasse genehmigt worden. Da die Errichtung der Terrasse eine bauliche Veränderung darstellt, die über das von jedem Wohnungseigentümer nach § 14 Nr. 1 WEG zu duldende Maß hinausgeht, hätte es der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedurft. Ein entsprechender Mehrheitsbeschluss ist jedoch nicht nichtig, sondern im Anfechtungsverfahren für ungültig zu erklären. Auch die Entscheidung des BGH vom 20.9.2000 (siehe PuR 11/2000, Seite 35) zur Gültigkeit so genannter "Zitterbeschlüsse" stellt hinsichtlich der Wirksamkeit von Eigentümerbeschlüssen zwar auf die Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung ab – die Nichtigkeit von Beschlüssen wird bereits aus der fehlenden Beschlusskompetenz der Eigentümerversammlung abgeleitet. Die Entscheidung nimmt jedoch Beschlüsse über bauliche Veränderungen nach § 22 Abs. 1 WEG ausdrücklich aus. Danach schafft diese Bestimmung eine grundsätzliche Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Fazit: Der BGH hatte bereits im Leitsatz der o.e. Entscheidung klargestellt, dass Beschlüsse im Rahmen des Gebrauchs, der Verwaltung sowie der Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums auch dann nur anfechtbar sind, wenn sie eine nicht mehr "ordnungsmäßige" Maßnahme zum Inhalt haben.
Protokollierung eines Beschlusses der Wohnungs- eigentümerversammlung Soweit die Teilungserklärung eine Bestimmung enthält, wonach zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist und das Protokoll von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist, ist diese wirksam. Der Beschluß ist anfechtbar, wenn hiergegen verstoßen wird. BGH, Beschluß v. 3.7.1997; Az.: V ZB 2/97 Sachverhalt: Die Teilungserklärung einer Wohneigentumsanlage enthielt die Bestimmung, daß Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft zu ihrer Gültigkeit der Protokollierung sowie der Unterschrift des Protokolls seitens des Verwalters sowie zweier jeweils von der Eigentümergemeinschaft bestimmter Wohnungseigentümer bedurften. Nachdem nun eine Wohnungseigentümerversammlung stattgefunden hatte, wurden die darin gefaßten Beschlüsse zwar ordnungsgemäß protokolliert und vom Verwalter unterzeichnet, unterschrieben wurde das Protokoll jedoch auch von zwei Wohneigentümer, die gerade nicht von der Versammlung hierzu bestimmt wurden. Die in besagter Eigentümerversammlung gefaßten Beschlüsse wurden nun seitens einiger Wohnungseigentümer angefochten. Entscheidung: Der BGH hatte hier nicht nur ein letztes Wort im Streit zwischen den Wohnungseigentümern zu sprechen, sondern auch die Meinungsverschiedenheiten innerhalb der deutschen Gerichtsbarkeit zum Thema Anfechtungsgrund bei einem Verstoß gegen die vorgesehene Form der Protokollierung von Beschlüssen einer Wohnungseigentümerversammlung zu schlichten. Einige Obergericht waren hierbei der Auffassung, die in der Teilungserklärung enthaltene Regelung über die Protokollierung gefaßter Beschlüsse sei dahin auszulegen, daß sie keine Gültigkeitsvoraussetzungen für die gefaßten Beschlüsse enthielten, so daß auch ein Verstoß gegen die vorgesehene Form des Protokolls kein Anfechtungsgrund sei. Begründet wurde diese Auffassung mit einer Entmündigung der Wohnungseigentümer, sollte ein wirksam gefaßter Beschluß durch die fehlende oder fehlerhafte Unterzeichnung des Protokolls ungültig gemacht werden können. Zu beachten sei weiter, daß die Unterschriftsberechtigten eine ordnungsgemäße Protokollierung durch Verweigerung ihrer Unterschrift verhindern könnten. Daraus entstehe eine unerträgliche Rechtsunsicherheit über die Gültigkeit der gefaßten Beschlüsse. Der Gegenmeinung schloß sich in dieser Entscheidung jedoch der BGH an, mithin mit den besseren Gründen. Grundsätzlich gilt nunmehr, daß ein Verstoß gegen die Protokollierungsvorschriften die gefaßten Beschlüsse fehlerhaft und damit anfechtbar macht. Hierbei waren die entsprechenden Bestimmungen der Teilungserklärung auszulegen. Danach ergab sich, daß die unterzeichnungsberechtigten Wohnungseigentümer jeweils von der Eigentümerversammlung zu bestimmen sind, welche die zu protokollierenden Beschlüsse gefaßt hat. Und nun wird auch der eigentliche Sinn dieser Regelung klar: Es sollen natürlich nur solche Wohnungseigentümer zeichnungsberechtigt sein, die überhaupt an der Eigentümerversammlung teilgenommen haben. Schließlich soll nicht jeder beliebige Eigentümer zur Gegenzeichnung berechtigt sein, sondern nur derjenige, der auch das besondere Vertrauen der Versammlungsmehrheit genießt, eine richtige Protokollierung zu gewährleisten. Zum Thema Rechtsunsicherheit bei Unterschriftenverweigerung ist in diesem Zusammenhang anzumerken, daß es sich bei den Bestimmungen in der Teilungserklärung um Gültigkeits- und nicht um Existenzvoraussetzungen handelt. Sollten also die Zeichnungsberechtigten ihre Unterschrift verweigern, muß man berücksichtigen, daß diese Wohnungseigentümer die gefaßten Beschlüsse ohnehin angefochten hätten. Zu einer gerichtlichen Auseinandersetzung kommt es dann in diesem wie auch in dem Fall, sollten die zeichnungsberechtigten Wohnungseigentümer zur Unterschriftsleistung verpflichtet werden. Fazit: Die Entscheidung des Gerichts zeigt wieder einmal die Bedeutung der Teilungserklärung. Im Grunde ist diese eine Verfassung der Wohnungseigentümer. Was dort vereinbart wurde gilt. Insoweit kann man ihr durchaus einen normähnlichen Charakter zusprechen. Auch und soweit die in Rede stehende Bestimmung von gesetzlichen Regelungen abweicht, ist auch im Wohnungseigentumsrecht stets der Grundsatz der Privatautonomie zu beachten. Hiernach steht es dem teilenden Eigentümer und der Gesamtheit der Wohnungseigentümer frei, in der Teilungserklärung oder durch Vereinbarung von den Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes abweichende Regelungen zu treffen, sowie nicht zwingendes Recht entgegensteht.
Baurechtlich vorgeschriebener Kinderspielplatz kann mehrheitlich beschlossen werden Die Anlage eines baurechtlich vorgeschriebenen Kinderspielplatzes auf einer gemeinschaftlichen Grundstücksfläche ist einem Mehrheitsbeschluß zugänglich. Das gleiche gilt für die Versetzung einer Kinderschaukel, wenn die erforderlichen Sicherheitsabstände am ursprünglichen Aufstellungsort nicht eingehalten werden können. BayObLG, Beschluß v. 25.6.1998, Az.: 2Z BR 10/98 Sachverhalt: Die Wohnungseigentumsanlage besteht insgesamt aus fünf Gebäuden, zwischen den Eigentümern besteht Streit wegen eines Spielplatzes. Ursprünglich war im Rahmen des baurechtlichen Genehmigungsverfahrens eines der Gebäude ein Spielplatz von mindestens 60 m² anzulegen. Bei Fertigstellung der Anlage wurde ein derartiger Spielplatz angelegt und eine Schaukel aufgestellt, jedoch nicht im Bereich des ursprünglich genehmigten Standorts in unmittelbarer Nähe zu dem damals genehmigten Gebäude, sondern im Bereich eines anderen bereits bestehenden Gebäudes der Anlage. Schnell stellte sich heraus, daß der Platz zu klein und die Schaukel ungünstig aufgestellt war, so daß der erforderliche Sicherheitsabstand zu dem Gebäude nicht eingehalten werden konnte. Die Wohnungseigentümer beschlossen daher mehrheitlich, den Kinderspielplatz nunmehr in dem ursprünglich genehmigten Bereich, aber auf einer Gesamtfläche von 120 m² anzulegen. Hiergegen wenden sich einzelne Wohnungseigentümer mit dem Argument, eine derartige Anlage erfordere einen einstimmigen Beschluß. Entscheidung: Eine Zustimmung aller Wohnungseigentümer zur Anlage des Kinderspielplatzes als bauliche Veränderung war hier nicht erforderlich, da es sich in soweit um eine erstmalige Herstellung eines nach den Plänen bzw. der Baubeschreibung ordnungsgemäßen Zustands handelte. Die Verpflichtung der Wohnungseigentümer zur Anlage eines Kinderspielplatzes ergab sich hier aus dem öffentlichen Baurecht. Da die Anlage mehr als drei Wohnungen umfaßt, ist nach den geltenden Bestimmungen des Bauordnungsrechts (hier Art. 8 Abs. 1 BayBO) die Errichtung und Unterhaltung eines Kinderspielplatzes auf dem Baugrundstück vorgeschrieben. Die für das damalige Gebäude erteilte Baugenehmigung sieht in unmittelbarer Umgebung dieses Gebäudes einen Kinderspielplatz von mindestens 60 m² Größe vor. Die Errichtung dieses Spielplatzes dient also der Erfüllung einer öffentlich-rechtlichen Verpflichtung der Wohnungseigentümer – und kann aus diesem Grund auch mehrheitlich beschlossen werden. Zu prüfen war nunmehr aber die Tatsache, daß ein Beschluß über einen Spielplatz gefaßt wurde, der die doppelte Größe des an sich vorgeschriebenen Spielplatzes zum Inhalt hatte. Zu berücksichtigen war hier aber, daß nach den Bestimmungen des Landesbauordnungsrechts (hier § 1 Abs. 3 DV BayBO) die Gesamtfläche eines Kinderspielplatzes 1,5 m² je 25 m² Wohnfläche, mindestens jedoch 60 m² betragen muß. Für die gesamte – 34 Wohnungen umfassende – Anlage war demnach ein Spielplatz von 120 m² erforderlich. Die hierfür notwendige Fläche war jedoch nur auf dem Bereich des nunmehr errichteten Spielplatzes vorhanden. Nach Lage der Gebäude der Wohneigentumsanlage war es auch nicht möglich einen weiteren Spielplatz mit 60 m² anzulegen, da insoweit keine geeigneten Flächen vorhanden waren. Insofern kann auch unberücksichtigt bleiben, daß ursprünglich mehrere Spielplätze geplant waren, denn der angefochtene Eigentümerbeschluß trägt allein der Verpflichtung der Wohnungseigentümer Rechnung, die nach Bauordnungsrecht vorgeschriebene Spielfläche zu schaffen. Was die Verlegung der Schaukel anbelangte, mußten die anfechtenden Wohnungseigentümer akzeptieren, daß aus Sicherheitsgründen ebenfalls nach Bauordnungsrecht zum Schutz der Kinder gewisse Mindestabstände zu Gebäuden eingehalten werden müssen. Ist hierfür eine Verlegung der Schaukel notwendig, so reicht selbstverständlich hierfür ein Mehrheitsbeschluß aus. Eine derartige Maßnahme kann aus der Natur der Sache heraus schon nicht über eine ordnungsgemäße Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Fazit: Die anfechtenden Wohnungseigentümer konnten sich hier auch nicht darauf berufen, daß nach den Bestimmungen des maßgeblichen Bauordnungsrechts (hier Art. 8 Abs. 2 BayBO) auch die Herstellung von Spielplätzen außerhalb des Grundstücks oder die Ablösung der Spielplatzpflicht möglich ist. Denn dem gesetzlichen Grundsatz entspricht es, daß eine etwa erforderliche Kinderspielfläche auf dem Grundstück errichtet wird, soweit dies möglich ist. Da die Errichtung eines ausreichend großen Spielplatzes auf dem Grundstück der Wohneigentumsanlage möglich war, mußte die Maßnahme auch dort durchgeführt
Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" kann u. U. ausreichend sein Eine Beschlußfassung ohne vorherige nähere Ankündigung unter dem Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" ist jedenfalls dann möglich, wenn der Beschluß den Verwalter nur auffordert, gegenüber einzelnen Wohnungseigentümern das durchzusetzen, wozu diese ohnehin verpflichtet sind. OLG Köln, Beschluß v. 3.11.1997, Az.: 16 Wx 267/97 Sachverhalt: Auf einer Wohnungseigentümerversammlung wurde ein Beschluß hinsichtlich der Benutzung des im Gemeinschaftseigentum stehenden Garagenvorplatzes getroffen. Dieser Beschluß wird nun seitens eines Wohnungseigentümers mit der Begründung angefochten, dieser sei ungültig zustande gekommen, da er auf der Tagesordnung nur unzureichend unter der Rubrik "Verschiedenes" stichwortartig aufgeführt gewesen sei. Entscheidung: Der Wohnungseigentümer konnte mit diesem Einwand nicht durchdringen. Nach § 23 Abs. 2 WEG muß der Gegenstand der Beschlußfassung bei Einberufung zur Wohnungseigentümerversammlung zwar durchaus angegeben werden, wobei jedoch auch in diesem Fall eine stichwortartige Bezeichnung genügt, wenn sie erkennbar macht, was Gegenstand der Entscheidung sein soll. Hiermit soll verhindert werden, daß die einzelnen Wohnungseigentümer unvorbereitet und überraschend in die Situation kommen, über einen Gegenstand u.U. weitreichende Entscheidungen treffen zu müssen, dessen Auswirkungen sie spontan gar nicht überschauen können. Dies Grundsätze sind nun abhängig vom jeweiligen Beschlußpunkt und sicherlich dann anzuwenden, wenn es in der Tat um weitreichende und entscheidende Beschlußpunkte geht. Andererseits genügt es aber, wenn unter der Rubrik "Verschiedenes" ein Beschlußgegenstand auch nur stichwortartig festgehalten ist, wenn er Sachverhalte betrifft, die ohnehin Verpflichtung jedes Eigentümers sind oder aber allgemeine Aufgaben des Verwalters betrifft, also nicht über die gesetzlichen und durch die Gemeinschaftsordnung festgelegten Pflichten der Eigentümer hinausgeht. In diesem Zusammenhang kann es sogar genügen, diesen Tagesordnungspunkt überhaupt nicht zu erwähnen, also nicht einmal stichwortartig unter der Rubrik "Verschiedenes" aufzuführen. Bei dem entsprechende Beschlußpunkt ging es um die Aufforderung an den Verwalter, Garagenbenutzer auf die Notwendigkeit hinzuweisen, die im Gemeinschaftseigentum stehenden Verkehrsflächen freizuhalten. Aus dieser Aufforderung spricht indessen nur das, was dem Verwalter ohnehin obliegt. Fazit: § 23 Abs. 2 WEG verbietet es also nur, unter einem nicht näher untergliederten Tagesordnungspunkt "Verschiedenes" weitreichende Entscheidungen zu treffen. Geht es demgegenüber um Beschlußpunkte, die sich bereits aus der rechtlichen Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ergeben, so sind hinsichtlich der formellen Gestaltung und Auflistung an die Tagesordnung keine allzu hohen Anforderungen zu stellen.
Funktioniert die Dachantennenanlage, besteht kein Zwang zum Kabelanschluß! Die Umrüstung einer voll funktionsfähigen Dachantennenanlage auf den Anschluß an das Breitbandkabelnetz stellt eine bauliche Veränderung gemäß § 22 Abs. 1 S. 1 WEG dar, die von den Wohnungseigentümern nicht mehrheitlich beschlossen werden kann, da sie einzelne Wohnungseigentümer über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt. (Leitsatz der Redaktion) BayObLG, Beschluß v. 1.10.1998, Az.: 2Z BR 71/98 Sachverhalt: Die Wohnungseigentumsanlage verfügte über eine voll funktionsfähige Dachantennenanlage zum Empfang von Rundfunk- und Fernsehsendern. Die Wohnanlage als solche war zwar bereits an das Breitbandkabelnetz angeschlossen, gleichwohl mußten noch Wohnungen, die noch nicht angeschlossen waren, in die Breitbandverteileranlage eingebunden werden. Die Kabelgesellschaft war dabei der Auffassung, sämtliche Wohnungen müßten an das Netz angeschlossen und die Dachantennenanlage beseitigt werden. Die Wohnungseigentümer faßten daher auf einer Wohnungseigentümerversammlung mehrheitlich einen Beschluß, wonach nunmehr alle noch nicht eingebundenen Wohnungen an das Breitbandkabelnetz angeschlossen werden sollten. Gleichzeitig wurde beschlossen, die Dachantennenanlage zu entfernen. Einer der Wohnungseigentümer hat diesen Beschluß angefochten und ist der Auffassung, bei der Demontage der Dachantenne handele es sich um eine bauliche Veränderung, die nur allstimmig habe beschlossen werden können. Weiter sei er nicht bereit, die monatlichen Gebühren für den Kabelanschluß zu entrichten. Entscheidung: Der Beschluß war tatsächlich unwirksam, denn in der Tat handelte es sich bei der Demontage der Dachantennenanlage um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 S. 1 WEG. Diese hätte zwar durchaus mehrheitlich beschlossen werden können, der Anschluß an das Breitbandkabelnetz stellt aber unter gewissen Umständen durchaus eine über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinausgehende Beeinträchtigung dar. Aber der Reihe nach . . . Der Anschluß an das Breitbandkabelnetz stellte in Verbindung mit der Demontage der Dachantenne zunächst eine bauliche Veränderung dar. Hierbei war nämlich zu berücksichtigen, daß die Antennenanlage einwandfrei funktionierte. Bei der Demontage handelte es sich also nicht um eine Maßnahme der Instandsetzung oder Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Grundsätzlich können zwar Pflege- und Instandhaltungsmaßnahmen auch vorsorglich getroffen werden – es muß also nicht zugewartet werden, bis konkrete Schäden größeren Ausmaßes tatsächlich eintreten. Denn grundsätzlich können nach dem Maßstab eines verständigen Hauseigentümers wirtschaftlich sinnvolle Maßnahmen auch vorsorglich getroffen werden, soweit Anhaltspunkte für eine Schadensanfälligkeit von baulichen Konstruktionen bestehen. Ein solcher Fall war hier aber nicht gegeben. Die Antennenanlage war vielmehr voll funktionsfähig, eine Schadensanfälligkeit nicht vorhersehbar. Da es sich bei der beschlossenen Maßnahme also um eine bauliche Veränderung handelte, hätte ein Mehrheitsbeschluß nur dann ausgereicht, wenn einzelne Wohnungseigentümer durch diese Maßnahme nicht über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt würden. Das aber ist gerade der Fall. Denn der Anschluß an das Breitbandkabelnetz ist mit Kosten und Gebühren verbunden, da für die Nutzung ein monatliches Entgelt zu entrichten ist. Der konkrete Nachteil besteht nun darin, daß die Kosten für die Nutzung de Kabelnetzes weit über das hinausgehen, was für eine Unterhaltung der Dachantennenanlage aufgewendet werden muß. Schließlich war noch zwischen dem grundrechtlich geschützten Informationsinteresse der Mehrheit der Wohnungseigentümer an einem erweiterten Fernseh- und Hörfunkangebot und dem Kosteninteresse des anfechtenden Wohnungseigentümers abzuwägen. Hier aber stellten sich die Richter auf den Standpunkt, daß es der Mehrheit der Wohnungseigentümer durchaus gelingen werde, aufgrund von Neuverhandlungen mit der Kabelgesellschaft zu erreichen, daß nicht alle Wohnungseigentümer an das Breitbandkabelnetz angeschlossen werden müßten. Letztlich müsse auch berücksichtigt werden, daß der Wohnungseigentümer nicht eine monatliche Gebühr für eine Art des Fernseh- und Rundfunkempfangs zahlen muß, die er überhaupt nicht wünscht. Insoweit sei es auch sachgerecht, wenn mangels Anschluß sämtlicher Wohnungseigentümer für die anschlußwilligen Wohnungseigentümer eine höhere Gebühr anfällt. Fazit: Soweit die Ansicht des Gerichts hier auch dem einen oder anderen Leser etwas antiquiert erscheint, darf nicht vergessen werden, daß sich die Eigentümergemeinschaft über die Möglichkeit des Satellitenempfangs wohl überhaupt keine Gedanken gemacht hat. Denn nicht nur unter Kostengesichtspunkten stellen Satellitenanlagen mehr als nur eine Alternative zum Kabelempfang dar, so sind mitunter auch wesentlich mehr Programme zu empfangen.
Wie wirken sich Fehler des Verwalters aus? Der Feststellung des Versammlungsleiters, dass ein Beschlussantrag abgelehnt oder angenommen sei, kommt grundsätzlich keine ausschlaggebende oder konstitutive, sondern nur deklaratorische Bedeutung zu, was umso mehr gilt, wenn die Feststellung in Widerspruch zu dem gleichfalls festgestellten Abstimmungsergebnis steht. OLG Köln, Beschluss v. 16.2.2001, Az.: 16 Wx 4/01 Fakten: Vorliegend hatten die Wohnungseigentümer einem Beschlussantrag mit ca. ¼ der Stimmen zugestimmt. Die übrigen Eigentümer enthielten sich ihrer Stimme, so dass keine Gegenstimmen zu verzeichnen waren. Gleichwohl vermerkte der Verwalter, dass der Beschluss nicht zustande gekommen sei. Der Verwalter irrte offensichtlich über die geltende Rechtslage, wonach Stimmenthaltungen – auch bei großer Überzahl – nicht als "Nein-Stimmen" zu werten sind. Nach Auffassung des OLG Köln kann jedenfalls eine Protokollierung des Verwalters, dass entgegen der dargestellten Rechtslage ein Beschluss nicht zustande gekommen sei, das tatsächliche Zustandekommen des Beschlusses bzw. dessen Existenz nicht verhindern. Nach der Rechtsprechung des OLG Hamm soll hingegen die Feststellung des Vorsitzenden der Eigentümerversammlung, ein Antrag habe die erforderliche Mehrheit nicht gefunden und es sei damit kein Eigentümerbeschluss zustande gekommen, vorläufig verbindlich sein, wenn nicht die Sachlage eindeutig anders zu beurteilen ist. Das letzte Wort muss zu dieser Frage also der BGH sprechen. Fazit: Angesichts der unklaren Abgrenzung in der Argumentation des OLG Hamm: "verbindlich, wenn nicht . . .", sollte sich der BGH hier der Auffassung des OLG Köln anschließen.
Wer hat denn jetzt das Stimmrecht? Ist das Wohnungseigentum mit einem Nießbrauch belastet, dann hat gleichwohl in allen Angelegenheiten, die die Nutzung des belasteten Sondereigentums oder die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums betreffen, der Wohnungseigentümer und nicht der Nießbraucher das Stimmrecht in der Versammlung der Wohnungseigentümer (Vorlage an den BGH). OLG Hamm, Beschluss v. 19.6.2001, Az.: 15 W 20/01 Fakten: Ein weiteres höchst umstrittenes Problem im Bereich des WEG steht nunmehr zur Klärung des BGH an: Wem steht das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung zu, wenn das Wohnungseigentum mit einem Nießbrauch belastet ist? Wie im Leitsatz deutlich zum Ausdruck kommt, steht das OLG Hamm auf dem Standpunkt, dass der Wohnungseigentümer stimmberechtigt ist. Begründung: Der Nießbraucher erhält ein dingliches Nutzungsrecht, Mitglied der Wohnungseigentümergemeinschaft aber bleibt allein der Wohnungseigentümer. Aus dieser Mitgliedschaft folge sein Stimmrecht als Mitverwaltungsrecht gemäß § 21 Abs. 1 WEG. Im Gegensatz dazu aber vertritt u.a. das Kammergericht Berlin die Auffassung, dass das Stimmrecht vom Nießbraucher auszuüben sei, da das Wohnungseigentum eine besondere Form des Miteigentums sei und daher der Nießbraucher jedenfalls in den Angelegenheiten stimmberechtigt sei, die sich auf die Verwaltung und die Nutzung des nießbrauchsbelasteten Wohnungseigentums beziehen. Fazit: Andere Stimmen befürworten eine Trennung des Stimmrechts des Wohnungseigentümers und Nießbrauchers nach bestimmten Kriterien, andere sind gar der Auffassung, das Stimmrecht könne nur einheitlich ausgeübt werden.
Teilungserklärung ist auslegbar Die Regelung in einer Teilungserklärung, daß die Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums Aufgabe der Eigentümergemeinschaft ist, andererseits Instandsetzungsarbeiten an Fenstern von den betreffenden Wohnungseigentümern ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens zu veranlassen sind, ist dahin auszulegen, daß Erneuerungen der Fenster zu Lasten derjenigen Eigentümer gehen, in deren Sondereigentum die Maßnahme durchgeführt wird. OLG Düsseldorf, Beschluß v. 23.11.1998, Az.: 3 Wx 376/98 Fakten: Aus einem derartigen Regel-Ausnahme-Verhältnis folgt zunächst, daß die Instandsetzung für Fenster dem jeweiligen Wohnungseigentümer aufgebürdet wird. Daß hiermit nicht lediglich eine Auftragsvergabe gemeint ist, sondern gleichfalls die Frage geklärt wird, wer die entsprechenden Kosten zu tragen hat, ergibt sich hierbei aus dem Zusatz "Ohne Rücksicht auf die Ursache des Schadens". Fazit: Unter Berücksichtigung eines derartigen Zusatzes dürfte auch ein unbefangener Erwerber von Wohnungseigentum davon ausgehen können, daß er Fenster auf seine Kosten instandzusetzen und zu -erhalten hat.
Provision für makelnde Verwalter Der Umstand, dass der Wohnungseigentumsverwalter mit der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums der Wohnungseigentumsanlage betraut ist, reicht nicht aus, dem Makler nach dem Gesetzeszweck des Wohnungsvermittlungsgesetzes die Provision für die Wohnungsvermittlung abzuerkennen. LG Lüneburg, Urteil v. 6.11.2001, Az.: 9 S 44/01 Fakten: Fazit:
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